Eigentlich wäre Herzogenaurach fein raus beim Thema Mietspiegel: Erst ab 50.000 Einwohnern sind Städte dazu verpflichtet, solch einen vorzulegen. Doch vor rund einem Jahr kam alles anders. Die Stadt wurde im September 2023 in die bayerische Mieterschutzverordnung aufgenommen, ihr wurde ein „angespannter Wohnungsmarkt“ konstatiert. Ist das bei einer Stadt der Fall, treten verschiedene Instrumente in Kraft, die dem Mieterschutz dienen, wie Thomas Auernhammer vom Planungsamt der Stadt erklärt.
„Zum Beispiel haben dann Mietpreisbremsen andere Grenzwerte“, führt er aus. Diese wiederum würden sich auf die ortsüblichen Vergleichswerte beziehen. „Die Vergleichswerte kann man auf unterschiedlichen Wegen errechnen. Man kann Gutachten für jedes Objekt erstellen lassen, aber das ist unpraktikabel“, so Auernhammer. Die Stadt habe sich also schon im vergangenen Jahr dazu entschieden, einen Mietspiegel erstellen zu lassen. In der kommenden Woche soll dieser nun vom Stadtrat beschlossen werden.
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2000 Haushalte zu Mieten befragt
Um den Mietspiegel zu errechnen, sei zunächst eine Umfrage durchgeführt worden. „Im März wurden 2000 Haushalte kontaktiert, die einen Fragebogen ausfüllen sollten. Auf der Grundlage dieser Daten hat das Büro aus Hamburg, das wir beauftragt haben, dann den Mietspiegel errechnet“, erklärt der Stadtplaner. Dabei spielt nicht nur die tatsächliche Miethöhe eine Rolle, sondern auch Kriterien wie die Bausubstanz oder energetische Gegebenheiten.
In der Broschüre, die das Planungsamt zum Mietspiegel erstellt hat, können Bürger genau einsehen, welche Kriterien zu Zu- oder Abschlägen bei der Miete führen. So könnten Vermieter in der Theorie für einen Garten zur alleinigen Nutzung des Mieters monatlich 1,07 Euro pro Quadratmeter mehr verlangen. Ist das Haus vor 1960 gebaut worden, errechnet sich dagegen ein Abschlag von 44 Cent pro Quadratmeter.
Manche Wohngebiete deutlich teurer als andere
Eine Auflistung der Straßen in Herzogenaurach in der Broschüre zeigt an, wie weit unter oder über dem Preisniveau sich die jeweiligen Wohngegenden bewegen. Die Herzo Base zum Beispiel liegt fast durchgehend 88 Cent über der Vergleichsmiete. Burgstall, Beutelsdorf oder Haundorf hingegen liegen deutlich unter dem Vergleichswert. „Die Lage ist ein Faktor für Zu- und Abschläge, das kann man nicht schönreden“, bestätigt auch Auernhammer. „Aber genauso gut hat man andere Faktoren wie das Baujahr und die Ausstattung. Wenn man beispielsweise einen Neubau auf der Herzo Base und ein Objekt aus den 1960er Jahren in Burgstall miteinander vergleicht, wird sich die Ausstattung unterscheiden und so den Preis relativieren.“
Mit dem Mietspiegel will die Stadt nun also eine Grundlage schaffen, auf der Mieter und Vermieter sich besser verständigen können. „Wir hoffen, dass damit mehr Transparenz auf dem Mietmarkt entsteht – für beide Seiten“, betont Auernhammer. „Mit dem Mietspiegel haben beide Seiten die Fakten auf dem Tisch und können eine informierte Entscheidung treffen.“
Mietspiegel soll Mietern und Vermietern helfen
Diese Einschätzung teilt auch der Deutsche Mieterbund Nürnberg. „Wo es keinen Mietspiegel gibt, ist es verständlich, dass man als Privatperson nicht zuverlässig beurteilen kann, was angemessene Mieten sind. Was passiert dann? Man wird sich nicht einig, man landet vor Gericht, ein Gutachter wird beauftragt, bis dahin stochern Mieter wie Vermieter im Nebel“, kritisiert Geschäftsführer Gunther Geiler. „Diese Ungewissheit kann man mit einem Mietspiegel ausmerzen. Der Vermieter sieht, worauf er Anspruch hat, und der Mieter ist in der Lage zu erkennen, wenn zu viel verlangt wird. Es wäre eine platte Verkürzung zu sagen, der Mietspiegel sei nur gut für die eine oder die andere Seite.“
Dass Vermieter, die eine Miete unterhalb des örtlichen Vergleichswertes verlangen, anhand eines neuen Mietspiegels plötzlich reihenweise die Preise erhöhen könnten, ist Geilers Meinung nach nicht zu befürchten. Vermieter, deren Ziel es sei, verlässliche Mieter zu haben, würden sich auch von einem Mietspiegel nicht zur Erhöhung angetrieben fühlen. „Die Erfahrung der Mieterverbände zeigt außerdem, dass neue Mietenspiegel erstmalig offenlegen, dass die Mieten am Ort niedriger sind, als mancher vermutet hat. Der von teuren Inseraten geprägte Eindruck entspricht nicht überall der Wirklichkeit.“
Mieterbund: Erhöhung immer prüfen lassen
Für ihn sei es wichtig zu betonen, dass jeder Mieter, dessen Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen möchte, diese ordentlich prüfen lassen sollte, statt direkt zuzustimmen. „Wir hören unglaublich oft: ‚Ich muss zustimmen, sonst kündigt er mir.‘ Es ist nicht so, dass eine Kündigung zu befürchten wäre“, so Geiler. „Nur wenn der Vermieter alles richtig gemacht hat und die Wohnung den geforderten Preis tatsächlich wert ist, dann hat der Mieter die Pflicht, zuzustimmen. Nicht mehr und nicht weniger.“
Diese Überprüfung sei eines der häufigsten Beratungsthemen beim Mieterbund. Zwar könnten Mieter vielerorts anhand des Mietspiegels selbst nachrechnen, ob die geforderte Erhöhung angemessen sei, man müsse aber bedenken, dass es auch andere, formelle, Fehler geben könne. So könne es beispielsweise passieren, dass ein Vermieter eine Frist nicht beachte und zu schnell eine erneute Erhöhung verlange – ein Grund, dieser nicht zuzustimmen.
Mietspiegel soll ab 1. Oktober gelten
Dass jede Erhöhung sorgfältig geprüft wird, sei auch für die Allgemeinheit wichtig: „Die heute erhöhte Miete fließt in die Basis für den Mietspiegel von morgen“, erklärt Geiler. „Wenn ich eine Miete akzeptiere, die zu hoch ist, trage ich dazu bei, dass der Mietspiegel unnötig in die Höhe geschraubt wird.“
Um es den Mietern einfacher zu machen, will die Stadt Herzogenaurach übrigens auch online einen Mietspiegel-Rechner zur Verfügung stellen. Wenn der Stadtrat in der kommenden Woche den Mietspiegel durchwinkt, soll dieser schon zum 1. Oktober in Kraft treten.
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