Es hatte schön geklungen: Hunderte Wohnungen, etliche sozial gefördert, Seniorenwohnen, eine Kindertagesstätte und vieles mehr, all das am Rande der Forchheimer Innenstadt. Passend dazu ein toller Name: das Philosophenviertel. Theoretisch klingt es immer noch schön. Praktisch aber hat sich das einstige Vorzeige-Wohnbauprojekt zum Dauerstreitthema gewandelt.
Das Tauziehen um die Zukunft des ehemaligen Jahn-Geländes nähert sich dem großen Finale. Nach jahrelanger Hängepartie hatte die Stadt vor einigen Wochen genug und zog die Reißleine. Am 22. Oktober hat der Stadtrat mit überwältigender Mehrheit die „Aufhebung des vorhabenbezogenen Bebauungs- und Grünordnungsplan Nr. 1/4-10 (Aufhebung), Gebiet Forchheim-Süd, Bereich des Jahn- und ATSV Sportgeländes nördlich der Friedrich-Ludwig-Jahn-Straße“ beschlossen. Das Philosophenviertel ist Geschichte. Oder?
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Philosophenviertel: Bebauungsplan einkassiert, Baugenehmigung nicht
Vollends vom Tisch ist die Causa Philosophenviertel noch nicht. Ganz im Gegenteil, wie zu vermuten ist. Denn anders als der Bebauungsplan ist die Baugenehmigung noch immer in Kraft. Derzeit prüft die Stadt, wie sie auf Anfrage bestätigt, diese aufzuheben. Denn rein theoretisch dürfte die sogenannte Vorhabensträgerin, die Philosophenviertel Forchheim Beteiligungsgesellschaft mbH, weiterhin bauen. Und bis zuletzt verwiesen die als Investor und Bauherr auftretenden Herren Friedrich Scheck und Claus Krenstetter auf das nach wie vor geltende Baurecht, wenn sie ihre feste Bauabsicht wiederholten.
Viele fragen sich nun, wie es weitergehen könnte. Doch weder die Stadt Forchheim noch die als Investor und Bauherr auftretenden Herren Friedrich Scheck und Claus Krenstetter lassen sich nun noch in die Karten schauen.
Selbst für erfahrene Experten wie den Berliner Rechtsanwalt Rolf Kemper von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein gehören Fälle wie die Causa Philosophenviertel nicht zum juristischen Alltag. „Dass eine Kommune die Baugenehmigung wie in diesem Fall zurückziehen möchte, findet selten statt“, sagt er.
Philosophenviertel Forchheim: Szenarien für die Zukunft
Auf Grundlage der bisherigen Ereignisse und der langjährigen Expertise Kempers haben wir fünf mögliche Szenarien formuliert, wie es beim Philosophenviertel jetzt weitergehen könnte.
Szenario 1: Der Investor fängt nun wirklich an zu bauen
Vorneweg: Laut Rolf Kempers Einschätzung ist bisher noch nicht mit dem Bau begonnen worden. Weder die Rodung der Bäume im Februar noch der Abbruch des alten ATSV-Heimes zählen als Baustart. Das Ausheben der Baugrube zwar im Normalfall schon, aber dann müsste kontinuierlich weitergebaut worden sein. Das ist aber nicht der Fall. Hinzu kommen laut Stadt weitere Ungereimtheiten, etwa unklare Änderungspläne für die Grundrisse und Unstimmigkeiten bei Wohnfläche und der Anzahl der Wohneinheiten.
Sollte es wider Erwarten doch dazu kommen, dass plötzlich gebaut würde, wäre es aus juristischer Sicht für die Stadt konsequent, dagegen vorzugehen, sagt Kemper. Zumal noch immer nicht die ordnungsgemäße schriftliche Bauanzeige vorliegt, wie die Stadt auf Nachfrage erklärt. Die Verwaltung könnte sich auf den §49 des Verwaltungsverfahrensgesetzes (VwVfG) berufen, weil sich durch die Aufhebung des Bebauungsplanes die Rechtslage geändert hat. So könnte die Stadt einen Baustopp verhängen und weitere rechtliche Schritte abwarten.
Szenario 2: Der Investor baut nicht, die Stadt wartet ab
Angenommen, auf der Baustelle geschieht weiterhin nichts, spielt das Forchheims Rathausmitarbeitern bei ihrem Vorhaben in die Karten, die Baugenehmigung aufzuheben. „Die Stadt könnte das Areal im Auge behalten und im Hintergrund bereits alles Nötige vorbereiten“, sagt Kemper. Denn jeder Tag Stillstand spiele im Grunde gegen das Wiener Konsortium. „Wenn der Bauherr nichts tut, entwertet das die Baugenehmigung mit Zeit.“
Szenario 3: Stadt und Investor einigen sich doch noch
Das ist eher unwahrscheinlich. Falls aber doch, müsste für das Philosophenviertel ein neuer Bebauungsplan erarbeitet und aufgestellt werden. Dies entspräche jedenfalls der kommunalen Aufgabe der Steuerung der städtebaulichen Entwicklung. Inhaltlich könnte ein neuer dem aufgehobenen Bebauungsplan in den Grundzügen entsprechen. Er müsste aber neu abgewogen und beschlossen werden.
Szenario 4: Der Investor zieht gegen Aufhebung des Bebauungsplans vor Gericht
Sollte der Investor gegen die Aufhebung des Bebauungsplans vor Gericht gehen, räumt Experte Rolf Kemper der Stadt Forchheim gute Chancen ein. Die Hürden seien generell nicht hoch, sagt er, weil Kommunen den Bebauungsplan – so § 12 BauGB ausdrücklich – aufheben „sollen“, wenn das Vorhaben nicht innerhalb vereinbarter Fristen durchgeführt wird. „Und die Stadt Forchheim hat auf den ersten Blick sauber gearbeitet, das könnte sehr wahrscheinlich vor Gericht Bestand haben.“
Zwar gibt es Unwägbarkeiten: So sehen Gerichte die Frage unterschiedlich, ob während der Prozessdauer die Frist für den Baubeginn stoppt oder nicht. Das wäre vor allem in dem Fall wichtig, falls Scheck und Krenstetter doch gewinnen sollten.
Szenario 5: Die Stadt „gewinnt“ – wie geht es dann auf dem Areal weiter?
Das ist knifflig. Weil das 3,4 Hektar große Areal zu großen Teilen der eigentlichen Vorhabensträgerin gehört, müsste die Stadt über die Zukunft des Geländes verhandeln. Weil es theoretisch ohne Baurecht und ohne Bebauungsplan quasi herabgestuft ist, würde sehr wahrscheinlich auch der Wert sinken. Für Forchheim wäre das angesichts der knappen Haushaltslage eine gute Nachricht – aber nur, wenn der Investor auch bereit wäre, wirklich zu verkaufen.
Möglich wäre auch, dass er die Fläche schlicht behält und/oder rechtzeitig an einen Dritten verkauft. Auch dann müsste die Stadt mit ihm die Verhandlungen für eine Zukunft des ehemaligen Jahngeländes wieder neu aufnehmen. Denn der potenzielle Käufer würde als Rechtsnachfolger in die bestehende Situation eintreten. Laut Kemper bestünde nach wie vor eine Baugenehmigung, von der nicht klar sei, ob die Stadt sie nicht aufhebt.
