364 Wohnungen sind im Landkreis Forchheim Statistischem Landesamt im vergangenen fertiggestellt worden. Weniger als im Jahr zuvor. Zu wenige für die immer steigende Zahl der Landkreisbevölkerung?
Wie Kommunen dem Mangel an vier Wänden begegnen können und wie Menschen auf dem Land überhaupt leben wollen, erklärt Manfred Miosga, Professor für Stadt- und Regionalentwicklung an der Universität Bayreuth im exklusiven FT-Gespräch.
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Interview mit Manfred Miosga von der Universität Bayreuth
Herr Professor Miosga, Wohnraum ist knapp, auch in ländlichen Gebieten wie dem Landkreis Forchheim. Was tun?
Professor Manfred Miosga: Man muss differenzierter betrachten, welcher Wohnraum fehlt. Es ist statistisch nachweisbar, dass vor allem kleinere Kommunen hauptsächlich Flächen für Einfamilienhäuser ausgewiesen haben.
Was in den ländlichen Kommunen, auch zum Teil im Landkreis Forchheim, fehlt, ist Vielfalt im Wohnungsmarkt. Die Orientierung hin zu Familien, die sich auch ein Einfamilienhaus leisten können, schränkt massiv ein. Wir reden hier vielleicht von 30 Prozent der Bevölkerung, in wohlhabenderen Gegenden vielleicht 40 Prozent.
Der Rest findet ohnehin kaum Angebote vor allem nicht an vielfältigen Mietwohnungen.
Ist das vielleicht sogar als Chance, vermehrt auf den differenzierten Wohnbau zu setzen?
Jetzt haben wir das Problem, dass neu zu bauen teurer wird. Wegen steigender Zinsen, hoher Baukosten und der Inflation bricht gerade die Baunachfrage ein. Bausparkassen berichten von einem Minus von 50 Prozent bei ihren Baufinanzierungen.
Wir merken, dass eine Irritation und Zurückhaltung bei der Baunachfrage vorhanden ist. Das bedeutet, wir spüren noch mehr, dass günstiger und vielfältiger Wohnraum fehlt. Vor allem bei den Mietwohnungen.
Was können Kommunen dagegen tun?
Wir haben noch das Problem, dass wir dringend Flächen sparen müssen. Und zwar müssen, nicht nur sollen, auch wenn die Vorgaben der Landesentwicklung eher weich sind. Denn wir wissen, dass die freien Flächen unser Zukunftskapital ist.
Deswegen dürfen wir möglichst keine neuen Flächen mehr ausweisen, sondern verdichteter bauen und in der Innenentwicklung aktiver werden. Kommunen sollten beispielsweise stärker Mietwohnungen und Mehrfamilienhäuser in den Blick nehmen.
Die muss aber jemand bauen. Da redet der Kapitalmarkt aber ein großes Wörtchen mit …
Da kann ich als Kommunen begrenzend einschreiten, wenn auch nur eingeschränkt. Wenn es sich um Gemeindegrund handelt, können die Flächen unter Vorgabe eines Konzepts und unter Verkehrswert verkauft werden. Damit ließe sich der Druck etwas aus der Preisspirale nehmen.
Sie können auch versuchen, Renditemargen durch eigene Wohnungsbaugesellschaften oder Genossenschaften niedriger zu gestalten. Das ist kein Allheilmittel, aber es entschärft etwas.
Also haben die Kommunen das Heft des Handels selbst in der Hand?
Ja. Und sie sollten es mutig in die Hand nehmen. Also nur noch Bauland ausweisen, wenn es der Kommune gehört. Und wenn sie es an Investoren vergeben, dann an Konzepte geknüpft, durch die verdichteter, vielfältiger und gemischter Wohnraum angeboten werden kann. Damit haben sie einen Hebel in der Hand.
Beispiel „Integriertes Städtebauliches Entwicklungskonzept (ISEK)“, viele Kommunen im Landkreis Forchheim machen dort bereits mit. Reicht das aus?
ISEK ist immer gut. Wenn man das macht, analysiert man automatisch auch den Baulandbestand, Baulücken, die Leerstände und die innenliegenden Brachflächen. Das ist überhaupt die Voraussetzung, um eine vernünftige Wohnungsstrategie entwickeln zu können.
Dann gibt es noch die ILE, also die Integrierte ländliche Entwicklung. Auch die ist als interkommunale Kooperation absolut empfehlenswert. Gemeinden müssen den Wettlauf um die junge Familie beenden. Stattdessen sollten sie sich mit weiteren Kommunen zusammensetzen und ein gemeinsames Siedlungs-, Entwicklungs- und Wohnungskonzept auflegen und gemeinsam umsetzen.
Herr Professor Miosga, wir danken Ihnen für das Gespräch.
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